La rentabilidad es uno de los primeros conceptos que debemos tener claros al momento de hablar con clientes inversionistas.
Entender el concepto y saber cómo se calcula es clave para que el inversionista perciba que está hablando con un especialista y se genere confianza en la relación.
La rentabilidad es la relación entre el beneficio obtenido por una inversión y el capital invertido. En otras palabras, es la cantidad de dinero que se gana por cada unidad de dinero invertido.
En el contexto de la inversión inmobiliaria, la rentabilidad se puede calcular de manera simple de la siguiente forma:
Es importante considerar que para hacer el cálculo de una manera correcta, tanto los ingresos como el valor de la propiedad tienen que estar en la misma unidad (peso, soles, dólares o unidades de fomento).
Ejemplo:
Imaginemos que compramos un departamento por $100.000.000 de pesos y lo alquilamos por $500.000 mensuales.
En un año, el ingreso bruto de la propiedad por conceptos de su arriendo sería de $6.000.000. Para calcular la rentabilidad debemos: multiplicar el ingreso anual del arriendo y luego dividirlo por el valor total de la propiedad.
6.000.000 x 100 / 100.000.000 = 6%
En términos financieros, la rentabilidad se expresa generalmente como un porcentaje y se utiliza para evaluar el rendimiento o la eficacia de una inversión, un negocio o una actividad. Cuanto mayor sea la rentabilidad, mejor será el rendimiento de la inversión, ya que implica que se ha obtenido un mayor beneficio en relación con el capital invertido. La rentabilidad es una métrica clave en la toma de decisiones financieras y de inversión.
¿Cómo conseguir una buena rentabilidad?
- Comprar una propiedad en una buena ubicación: Una propiedad ubicada en una buena ubicación es más probable que se arriende al precio más alto dentro del canon de arriendo de la comuna. La contra partida de esto es que es probable que también el precio de venta de la propiedad sea más alto.
- Las unidades más pequeñas tienen mejor rentabilidad: definitivamente esta es una gran verdad. Al igual que en el siguiente punto, a menor tamaño del producto, menor precio y a menor precio, mayor tamaño de mercado, a mayor tamaño de mercado, mayor demanda y a mayor demanda, mayor rentabilidad.
- A menor precio, mayor rentabilidad: esto se debe a que un precio más asequible atrae a un mayor número de posibles compradores. Dado que el precio es un factor crucial que equilibra la oferta y la demanda, en situaciones donde la demanda es significativa, la rentabilidad suele ser más alta en comparación con propiedades más costosas.
- Los clientes tienen un presupuesto: un departamento ubicado en un proyecto con un gasto común bajo tendrá mejor rentabilidad que uno con un gasto común alto. Esto se debe a que el presupuesto que los arrendatarios tienen destinado a invertir en arrendar está conformado por el valor del arriendo y el del gasto común. Por ejemplo, si una familia tiene un presupuesto de $800.000 para ambos ítems, en un edificio con un gasto común de $100.000, esa familia podrá pagar un arriendo de $700.000, mientras que si el gasto común es de $200.000, el arriendo que esa familia podrá pagar será de solo $600.000, disminuyendo la rentabilidad del arriendo.
- Mantener la propiedad en buen estado: Una propiedad en buen estado resulta atractiva y la disposición de pago de los potenciales arrendatarios será mayor mientras más atractiva se ve la propiedad.
Para calcular la rentabilidad un vendedor debe conocer el valor de los arriendos de propiedades similares. Es muy importante que conozcas y revises de manera periódica el comportamiento del mercado de los arriendos. Para esto debes hacer búsquedas en portales especializados, utilizando filtros que te permitan identificar con precisión el canon de arriendo para propiedades equivalentes. Los productos nuevos suelen tener un canon de arriendo superior a los productos más antiguos. Aquí debes ser cuidadoso y comparar «peras con peras» y «manzanas con manzanas».
Siempre recomendamos crear un filtro previo para la búsqueda por tipo de propiedad en el portal inmobiliario y guardar esta búsqueda en la barra de favoritos de tu navegador. Al tener esta información previamente almacenada, podrás proporcionar de manera precisa los valores del arriendo y de la rentabilidad de cada tipo de producto con valores de mercado cuando un cliente lo solicite.
Advertencia: es importante tener en cuenta que la rentabilidad no es el único factor a considerar al momento de hacer una inversión inmobiliaria.
A lo largo de este curso verás que existen otras variables, igual o más importantes de considerar y que dependerán el objetivo de la inversión.
Un truco
En el siguiente video verás un útil truco para tener siempre los valores de los arriendos actualizados. Esto de muy importante porque si un cliente te pregunta por el canon de arriendo de un departamento, con este truco bastará un par de clics para que puedas acceder al valor de estos. Hacerlo así aportará credibilidad a la información que estás mostrando y te permitirá mostrarte más profesional, elevando las opciones de venta.
