Los REITS o FIBRAS

Es muy probable que en tu trabajo ligado al trato con inversionistas te encuentres con estos conceptos. Éstos, son necesarios de conocer y manejar si queremos tener un relato sólido al momento de hablar con tus clientes sobre las ventajas que tiene la inversión inmobiliaria por sobre otro tipo de inversión.

En primer lugar partamos definiendo qué son los REITs

Los REITs, o Real Estate Investment Trusts, son sociedades anónimas que invierten en bienes raíces. Son un vehículo de inversión que permite a los inversores participar en el sector inmobiliario sin tener que comprar y gestionar sus propios inmuebles.

En los países de habla hispana se les llama Fibra, lo que significa Fondo de Inversión en Bienes Raíces, y es el equivalente a REIT en español.

Los FIBRAS son fondos de inversión que invierten en bienes raíces, y ofrecen a los inversores la oportunidad de invertir en este mercado sin tener que comprar una propiedad directamente.

En estos países, los FIBRAS están regulados por las autoridades financieras locales, y deben cumplir con ciertos requisitos para poder operar. Estos requisitos incluyen tener un mínimo de 100 accionistas, invertir al menos el 70% de sus activos en bienes raíces, y distribuir al menos el 95% de sus ganancias a los accionistas (esto depende de la legislación local de cada país).

Historia de los REITs

Los REITs se crearon en Estados Unidos en 1960. La primera REIT fue la American Realty Trust, que se fundó en 1961. Desde entonces, el mercado de REITs ha crecido significativamente, y en la actualidad hay más de 200 REITs cotizadas en bolsa en Estados Unidos.

Beneficios de los REITs

Los REITs ofrecen una serie de beneficios a los inversores, entre los que se incluyen:

• Rentabilidad atractiva: Los REITs suelen ofrecer una rentabilidad superior a la de otros tipos de inversiones, como las acciones o los bonos.
• Liquidez: Los REITs cotizan en bolsa, lo que significa que los inversores pueden comprar y vender sus participaciones fácilmente. Literalmente es como las acciones, basta un clic para vender y recibir tu dinero en la cuenta corriente.
• Diversificación: Los REITs pueden invertir en diferentes tipos de bienes raíces, lo que ayuda a los inversores a diversificar sus carteras. Este es un gran atractivo. Actualmente existe una infinidad de REITs para distinto tipo de bienes raíces, por ejemplo, sistemas carcelarios, Data centers, antenas de telefonía, de centros comerciales, viviendas para la tercera edad, etc. Interesante, ¿no?
• Similar a tener una propiedad física, los reits reparten cerca del 90% de sus ganancias entre sus accionistas.

Riesgos de los REITs

Los REITs también conllevan algunos riesgos, entre los que se incluyen:

• Volatilidad: El precio de las acciones de los REITs puede ser volátil, lo que significa que su valor puede fluctuar significativamente. El hecho de que tengan una alta liquidez (puedan ser transados con mucha facilidad hace también que sean más volátiles. Si el mercado accionario se pone más atractivo, algunos inversionistas podrían vender sus RIETs y salir en búsqueda de mejores rentabilidades en otro tipo de instrumentos haciendo que los precios de REITs caigan. Esto mismo en las propiedades físicas es algo más complejo dado que no es tan fácil su liquidación.
• Cambios en el mercado inmobiliario: Los REITs están expuestos a los cambios en el mercado inmobiliario, lo que puede afectar a sus rendimientos. Pero obviamente estos cambios son válidos tanto para la inversión en REITs como para la inversión directa así que aquí no estamos frente a una desventaja de los REITs si no más bien una desventaja de cualquier tipo de inversión.
• Impuestos: Los REITs están sujetos a impuestos sobre los dividendos, que pueden reducir la rentabilidad de las inversiones. La inversión inmobiliaria directa suele tener algunos beneficios tributarios que la inversión en REITs no tendría. Particularmente cuando los REITs están en estados unidos, la tributación internacional tiene efectos muy distintos a la tributación directa que puede existir al comprar una propiedad en Chile.

Algunas áreas en las que existen inversiones en el modelo de REITs

Los REITs, o fondos de inversión inmobiliaria, pueden invertir en una amplia gama de propiedades inmobiliarias, tanto residenciales como comerciales. Las principales áreas en las que existen REITs son:

• Residencial: Los REITs residenciales invierten en propiedades de alquiler, como apartamentos, casas unifamiliares y viviendas multifamiliares.
• Comercial: Los REITs comerciales invierten en propiedades comerciales, como oficinas, centros comerciales, hoteles y almacenes.
• Industria: Los REITs industriales invierten en propiedades industriales, como fábricas, almacenes y centros de distribución.
• Salud: Los REITs de salud invierten en propiedades de atención médica, como hospitales, clínicas y centros de atención a largo plazo.
• Infraestructura: Los REITs de infraestructura invierten en propiedades de infraestructura, como carreteras, puentes y aeropuertos.

Además de estas áreas principales, también existen REITs especializados en sectores específicos, como los siguientes:

• Hoteles: Los REITs de hoteles invierten en hoteles, resorts y otros alojamientos turísticos.
• Logística: Los REITs de logística invierten en propiedades logísticas, como centros de distribución y almacenes.
• Data centers: Los REITs de data centers invierten en centros de datos, que albergan los servidores que almacenan y procesan datos.
• Renovación urbana: Los REITs de renovación urbana invierten en propiedades en zonas urbanas que están siendo rehabilitadas.

Conclusiones

En resumen los REITs son un vehículo de inversión que puede ofrecer una rentabilidad atractiva para los inversores que buscan:

Ingresos regulares.

Exposición al sector inmobiliario y Diversificación.

Sin embargo, es importante conocer y ser consciente de los riesgos asociados a este tipo de inversión.