Revalorización en el tiempo, plusvalía
La plusvalía en la industria inmobiliaria residencial se refiere al aumento del valor de una propiedad debido a diversos factores externos e internos. (Aquí quisiéramos hacer una aclaración, no existe una sola visión en cuanto a si la plusvalía se produce por factores internos y externos o solo externos, por eso consideramos ambos).
Factores externos:
La plusvalía puede ser generada por el desarrollo y crecimiento del área donde está ubicada la propiedad. Por ejemplo, si se construyen nuevos servicios o infraestructuras en la zona como escuelas, centros comerciales, hospitales, rutas de transporte, parques, entre otros, estos mejoran la calidad de vida de los residentes y por lo tanto también aumentan el valor de las viviendas en la zona. En Santiago, el fenómeno más claro de plusvalía por factores externos es la llegada del metro a una determinada ubicación. Esta mejora en conectividad afecta de manera positiva los precios de las propiedades.
Factores Internos:
Internamente, la plusvalía puede ser generada por mejoras o renovaciones en la propiedad, como remodelaciones, ampliaciones, mejoras en las terminaciones, modernización de instalaciones, entre otros. Estas mejoras agregan valor a la propiedad dado que aumentan el nivel de confort y calidad del inmueble.
Es importante destacar que la plusvalía es un concepto que no solo se aplica a la industria inmobiliaria, sino también a otros sectores de la economía. En términos generales, la plusvalía se refiere al valor agregado que se genera en un producto o servicio como resultado del trabajo humano.
Por qué es tan importante
La plusvalía es importante en la inversión inmobiliaria por varias razones:
1. Aumento del valor de la propiedad: Al invertir en una propiedad con alto potencial de plusvalía, el inversionista tiene la oportunidad de vender la propiedad a un precio más alto en el futuro. Esto puede generar un retorno de inversión significativo.
2. Rentabilidad de los arriendos: Las propiedades que están ubicadas en zonas con alta plusvalía suelen tener una mayor demanda, lo cual puede llevar a mejores precios de arriendo. Esto aumenta los rendimientos de la inversión inmobiliaria a través de ingresos por arriendo.
3. Seguridad de la inversión: Las propiedades en áreas con alta plusvalía suelen ser una inversión más segura, ya que el valor de la propiedad está menos expuesto a la depreciación.
4. Estrategia de inversión a largo plazo: La plusvalía se acumula con el tiempo, por lo que invertir en propiedades con potencial de plusvalía puede ser una estrategia efectiva para quienes buscan preservar e incrementar el patrimonio en el mediano y largo plazo.
5. Posibilidad de refinanciación: Si la propiedad ha aumentado su valor debido a la plusvalía, el propietario puede tener la opción de refinanciar la hipoteca para obtener mejores condiciones de préstamo, o bien, utilizar el endeudamiento de la propiedad para generar caja y hacer otras inversiones dejando como garantía la propiedad que se ha revalorizado.
Por eso los americanos dicen Location Location, Location,
Como podrás observar, la clave es la ubicación. Identificar zonas con potencial de plusvalía es una habilidad clave para un inversor inmobiliario. Es importante investigar y analizar varias variables como las tendencias demográficas, los planes de desarrollo urbano, la proximidad a servicios y comodidades, entre otros factores, para estimar el potencial de plusvalía de una propiedad.
Plusvalía la variable clave al momento de invertir
Si hay algo donde un inversionista debería colocar su atención es en la plusvalía de la zona donde pretende invertir. Resulta interesante que las personas observan con atención la rentabilidad de un fondo mutuo al momento de decidir dónde invertir, sin embargo, no hacen un análisis de la plusvalía del sector antes de tomar una decisión de dónde invertir.
Te aseguro que si lo hicieran algunas zonas de Santiago literalmente no tendrían ventas…..
Veamos como la plusvalía es la variable más importante para el inversionista que quiere incrementar su patrimonio. En la siguiente tabla podemos observar el desempeño en el precio que tienen 5 propiedades que a 10 años plazo tienen distintas rentabilidades.
Dicen que las cosas entran por la vista, así que veámoslo en un gráfico
¡Fíjate en la diferencia que existe en el valor de una propiedad versus otra!
Toctoc.com un gran aliado
En toctoc.com escribiendo el nombre de una comuna y luego seleccionado un proyecto inmobiliario nuevo, puedes revisar la plusvalía del sector en los últimos 3 años. Te dejo un ejemplo de 2 sectores:
La Florida en Santiago a noviembre 2023
Independencia en Santiago a noviembre 2023
Después de eso, ¿Dónde comprarías?
Argumento de venta
Un factor externo muy interesante para utilizar en la venta se produce cuando un proyecto inmobiliario tiene varias etapas de desarrollo. La construcción de nuevas etapas de un proyecto empuja el precio de las viviendas anteriores al alza gracias a los esfuerzos que hace la inmobiliaria por conseguir mejores precios. Así que si estás vendiendo un proyecto que tendrá etapas posteriores aprovecha ese argumento, las inmobiliarias siempre buscarán potenciar el precio de las etapas futuras y esto aumentará la plusvalía de los primeros inversores.
En el siguiente video de buena venta, nuestro canal de YouTube te explicaremos más sobre el apalancamiento.
